各视频平台的财经区开通有一段时间了，楼市内容相关的热门视频凤毛麟角。
大表哥说正常人谁没事天天盯着房子这些糟心的事情看。
我回怼了他一句，’你一天24小时除了酒店、工厂、办公室和家里，是不是有20个小时都和房地产息息相关？‘
’你身处的物质环境形成了一个错综复杂行业，叫房地产。它还有一个扑朔迷离的专有市场，叫楼市。‘
虽然在我不知道下一句该说什么了，但他也没有怼回来。
之后我开始思考，是不是房地产已经过气了？
从暴涨到深入调控的周期，以某论坛教父为首的头部意见领袖率先退隐山林。
密集的调控手段拍死了99.9%的楼市投机预期，剩下来的那部分还没有解套。
往日大肆拿地、并购、海外扩张的千亿房企们雄风不在，高周转、双限竞配、融资收窄等等等等，导致末端市场上的一地鸡毛。
房价冲到了历史顶点突然骤停，然后一路缓慢地爬坡。
掉队的少年、站岗的韭菜和退休的大妈们没有了头绪，是财政的堤坝拉闸还是泡沫预警？
没有人解读这一切，解读了也没人去关心。
今年正好又遇到了黑天鹅，再加上灰犀牛的渲染，房东和韭菜面对如此规范而冷清的市场，已经不想哪壶不开提哪壶了。
后来我又想了一下，也许不是这个行业过气了，而是市场上那些躁动声音消失了。
少了吆喝和叫卖的楼市还是楼市吗？
不，它应该叫peace。
诚然流量大过薇娅，还有不少明星尝试直播卖房，也没有泛起任何水花。
和b站里唯一私信我的朋友聊了几天，她在谈做空房地产的金融相关内容，我在聊一些房地产认知的问题。
然后我发现两人之间天马行空的对话全凭个人的意识在交流，就像路人局的ADC和辅助一样。
那么随意，那么毫无波澜。
我意识到可能并不是每一位老韭菜都像小艾大叔那样出身于国家队，也不是每一位准韭菜都单纯得像古惑仔一样。
这一轮周期里面，自媒体科普的楼市相关内容，可能比过去30年还多。
潮水退去后，发现裸泳的就是那么一小撮四处借债的跟风投机者。但是全民看涨的情绪被阉掉了，没有了摇旗呐喊的领队。
于是现在聊起房地产，就有了鸡同鸭讲的现象。
因为无法形成共识，所以跌跌涨涨、涨涨跌跌，与我何干。
只是无意间了解一下最近哪哪又调控了，哪家房企又爆出丑闻了，哪个小区又维权了。
我现在相信，科学尚未普及那句话有一定的道理。
01市场的诞生
国家统计局的数据库首页，共有8项可视化图表，其中有5项和房地产相关。
不知道有多少利益相关者曾点开翻阅过，持续监测的70个大中型城市，新房和二手房的价格基本处于平稳上涨的状态。
涨幅过快的城市例如深圳，被调控政策按下来了。价格下跌的城市比如武汉、郑州，又通过土地市场的刺激给顶上去了。
这些数据比较冰冷，市场中许多机构的解读又不一而足，时常会把相关从业者也带到沟里去。
所以现在普遍的舆情比较反感宏观理论，既少了正义凌然的老炮怼天怼地怼空气，又没有了地铁上大家都在谈论房价的氛围。
上一期视频说过，房地产市场就像是当下看不懂，回头来看便豁然开朗的禁锢。
房价因城市不同、城市群不同、市场等级不同、供需节点差异和政策力度的正反面，而出现千城千面的现象。
它在你同事口中说出来的感受，可能用来表达一个房奴对当下市场的片面理解。
在老人的叨叨细语中透露着既享受又问责的情绪，像是无力追赶时代的酸楚。
对于有钱人来说，它也许比手表还枯燥。
探寻房价不如来看看它的起源，国内历史上第一个商品房小区，建造在深圳罗湖区爱国路的号，东湖丽苑，年。
这是房龄最大的商品房住宅，是和港商联合开发的项目。
时任深圳房管局的副局长骆锦星，第一项工作就是在一年之内，为来深圳支援建设的干部建好套职工宿舍。
因为经费紧张，他提议做出一项土地制度改革，用使用权和地产商一起合伙盖楼，再拿到市场上售卖。
所得利润2：8分账（多层建筑），这是最原始的房地产市场。当时还不敢叫”房地产“，只是以补偿贸易的交易方式签订的合作协议。
房子卖给谁？那时候深圳还是一个渔村，能指望村民拿生鲜和粮票来换购吗？
相关的回忆录视频叫《深圳故事》，值得大家回顾。
年土地拍卖制度还没诞生，算是用土地使用权做的一宗贸易交换，但不妨碍它从当年的元/套到如今的元/平的历史见证。
那时候深圳人均工资元/月，相信当时绝大多数的家庭砸锅卖铁也难以凑到万元户的标准。
所以，你看，从市场的诞生之日起，价格就已经标好了，你买不买或知不知情都无关紧要。
在项目还未动工的时候，老领导拿着刚完稿的设计图纸到香港打广告：
一次性付款，优惠9.5折，同时提供购房入户，每家配备3个户口名额。
很难想象那个推销的画面，会不会比马云当年宣传信息高速公路的时候还尬。
但是你没看错，在国内第一个商品房项目中，就已经引入了银行做按揭，分别是汇丰和南洋银行。
据知情人回忆，当年拿着现钞来买房的有大湾区的同乡，有上海的侨胞还有香港居民。
香港一半的楼价，深圳合法户籍，套楼花，多人排队抢购。（据老爷子回忆）
东湖丽苑交房的第二年，深圳特区房地产公司就向银行贷款30万人民币，独资兴建了深圳第一个高级别墅，怡景花园。
年，你品一下。
（广州的东湖新村是另外一个版本的故事）
02制度的起源
很多人认为土地制度、户籍制度、期房预售，这些种种都是万恶之源，是为奴三十载的根本所在。
好啊，那请把地铁高速全关闭，把手中的麻辣烫放下，把家里的小宠物扔掉。
楼下的托尼老师回到了故里耕作，隔壁的杰西卡女士不用再涂香抹粉，做回那个最纯真的少女。
以这种没有结果导向的质疑去给决策结果扣帽子的时候，其结果就是一夜把我们的生活打回解放初期。
试问，有谁能在朝鲜那种社交环境和社会制度中，快乐地生活1年。
我估摸着有不少人已经开始脑补，去异国他乡后白手起家一个互联网商业帝国，或者倒买倒卖让自己先富起来。
这种生不逢时，感觉自己错过几个亿的情绪，和提出的质疑没有区别。
时间线拨到年12月1日，在可容纳人的深圳会堂挤满了0多人，参加中国的第一宗土地公开拍卖会。
政商界大佬和媒体代表盛装出席，见证将土地使用权合法出让给企业的历史性时刻。
据说当时找不到拍卖时使用的槌子，是香港测量师学会和梁振英出面，给定制的一柄枣红色的樟木拍卖槌。
最后以骆锦星老爷子所在的深圳特区房地产公司以万元竞得，楼面地价元/平。
80年代末，不到1万方的土地，核算成本元/平，50年期，地块编号H—4。
项目工期不到1年，售价元/平，套房源1小时售罄，东晓花园，年。
你再品一品。
那时候的渔村需要高速发展，需要新的制度和体系建立。
这场为期40年的造城运动，给后来的无数县市树立了一个学习的榜样。
内地不管是多小的民营开发商，没一两个高层去深圳朝拜一番，还真没底气谈规范化管理。
去上述的两个小区考察，去各大粤系房企总部观摩学习。
题外话，第一槌那时候还没有万科的王老板，拿着第一桶金从广州来到深圳，创办了科技仪器展销中心。
BAT的掌舵人们还在学校里的青青草原上嬉笑打闹。
川普总统刚进入纽约的地产界，买下了纽约广场饭店。
同年七届人大宪法修正案指出，土地使用权可依照法律的规定进行转让。
-年是中国房地产的起步阶段，还没有形成规模，也没有一个完整的行业生态，更不能称它为一个市场。
业内人都说香港是中国房地产的启蒙老师，手把手的教会了我们如何善用明天的劳动成果来修今天的高楼大厦。
还为我们贡献了最早一批的韭菜。
在此期间香港的住宅市场已经比较饱和，以长实集团、新鸿基、新世界发展和恒基集团为首的寡头房企，占据了土地市场的大半壁江山。
并在极其有限的土地资源上试水商业地产项目。
你也很难想象一个早于我们20多年的成熟市场，产生出来的泡沫经济孕育出了地铁系统。
高楼林立的侧面是数百万居住困难户蜗居被安居在一幢幢房中，居住环境比如今深圳的握手楼有过之而不及。
那个时候住宅地产年均复合收益27%，对全盛时代的香港来说算是中规中矩。
邻国就不一样了，到80年代中后期，日本只用了5年时间就把自己玩垮了，这5年是一个谜。
是在没有军事主权的前提下，有了买下全世界的迷之自信。
03改革和崩盘
说回我们的40年，在第二个10年里，京、津、沪作为房改试点，上海率先建立住房公积金制度。
住房改革改的是福利分房，没错，就是国家配分工作，单位分配房产的这种制度。
个别朋友不要激动，如果你羡慕的话，请放下手中的炸鸡啤酒，请跟着你马大姐回到她梦里去排队换米面粮油先。
而公积金制度是上海市长派人前往新加坡考察，借鉴、引进来的，却没有顺带打包组屋那一套保障房制度回来。
国情和xx的差异化，例如天津地区的国有企业职工分房才分到50年代参加工作的职工。
那时候人均3.6平的居住问题得不到解决，没有住过大house的居民也希望能改善居住环境。
奈何经济落后，钱到用时方恨少。
于是在左手开辟了土地使用权的出让制度，让城市可以快速筹集资金修路建房之后。
右手开始给普通职工发放住房补贴，并提出“房子不是用来分的，而是用来买的”。
截至到年，全国大部分省市都做出了相应的房改方案，那一年的房改决定大致有四项：
建立公积金制度、稳妥出售公房、推进安居工程、提高房租。
那时候的公房根据地段、朝向、楼层等因素，结合各城市的基础价格来制定房价。
90年代的大小单位，有资金的都会自己当一把开发商，有的做到一半把自己做垮的。
有的到今天已经是千亿房企了。
顺带一提韭菜买公房按工龄享受折扣，比现在的花式大礼包朴实很多。高收入家庭按市场价买入全部的产权，中低收入家庭以低于成本的价格买部分产权。
那时候北京的房屋造价成本在元/平。
普通职工有且消费得起公房，非普通家庭已经开始投资各种商品房了。
商品房，哪家强，尝尝海南大槟榔。90年代中期海南房地产崩盘也只用了谜之5年。
如果说深圳是由港商手把手培育出来的良性市场，那海南就是各种野生资本搓泡泡的大澡堂。
国内最早的调控出台于年，国十六条。
之后海南开始转销特产：天涯，海角，烂尾楼。那为什么只有海南的泡沫破了？
因为那时候绝大部分地区连泡沫都还没有产生出来。
大部分职工拿六个钱包买了单位盖的房子，80后、90后们还在上学，你做的房子卖给谁？
98年全国深化房改之前，只有北上广深这样的大城市，才刚形成一定规模的商品房市场，就像如今的顶豪公寓一样。
动辄半亿起步的商住产品对普通家庭而言简直和当时的商品房没任何区别。
但是别忘了，不管是年的东湖丽苑还是年的东晓花园，它起初就并不服务于普通大众的市场。
在居住这一方面，能消费大众无法承受甚至无从知晓的产品，用来服务于自己的高阶欲望，是最原始的市场。
而面上明码标价，实则被供给方按在地上摩擦，还能遭大众哄抢的市场叫集市。
土地市场的改革和住房制度的改革，分化出了不同层级的房地产市场，相信以后还会造出更多的廉租房和公租房，也会升级出更看得见摸不着的豪宅产品。
所以在如今的高压调控之下，倘若它一直不放松且变为常态，那些不限购的商住产品也许用不了多久就会更大众化，大众到一个应届生也会想去贷款购买。
你别不信，当你看到各种荼毒的市场教育告诉你要远离市区公寓拥抱远郊住宅的时候，你当然可以结合自己的需求来理性分析市场。
我能告诉你的是，在限购最严的那历史阶段，我亲历得上海市场中，商住楼也销得不错。
当然是那些品质好、物业好、配套好、地段好，最好还能帮你弄就近入学的产品。那种近郊的、2T15户的、loft什么的，当我没说。
再插一句题外话，往期有很多吐槽南沙地区的内容，这里再补个刀。
如果不是广州把控着这个地区的市场，而是放任他自己去搓泡泡，会不会变成天高地远的小海南？
-年是房地产市场初步形成的时候，98年宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化之后。
才开启了真正意义上的楼市，才有了众所周知的房价。
04市场和价格
买下大部分人都买不起的商品房是二级市场，买来的房子可以流通变现是三级市场。
房子价格昂贵，财力不够怎么办？找借银行借钱买。
还想再买一套怎么办？抵押之前抵押过的房子，再借钱。
借的钱不用还吗？不用，有人帮你还。
谁？你的下一任韭菜。
没人买我的房。恭喜你，站岗了。
那有人买呢？恭喜你，房价涨了。
房价谁制定？市场。
什么是市场？以年爆发的温州旅行团为例。
温州是楼市不能绕开的话题，记得念书的时候去火车站，不管什么样的候车大厅，必定会有一款引起你注意的温州成功学书籍。
有多成功呢？日本的泡沫经济5年到头，海南5年到顶，温州的泡沫从年到年持续了12年。
和海南市场不同的是，他们的购房者普遍能持续挣钱，现金一多就爱买房子玩。
买着买着就把温州的房价从年元/平炒作到了年接近0元/平，而那时候上海的均价才元/平。
上海、杭州、南京的开发商看到温州大佬多，疯狂在温州的报纸上输出广告，和当年老领导去香港拉广告如出一辙。
温州纸媒也鸡贼，留的是自家的电话号码，把一些持币待购的老板组织起来一起送到上海去团购。
据说某次团购包了整整3节车厢，于是“人买下了两栋楼”这样故事广为流传。
有人说为什么不去海南搓泡泡呢？去了，最远的地方去过新疆伊犁。
这就是一小撮小部分先富起来人的人吧？并没有，他们只是先知先觉，全民发动买房而已。
有的大资金集中力量办一栋楼，有的三两组团边挣钱边散买。
一位普普通通在街边摆摊的大姐，也许就是某个资金团的舵手，日常兼职扫货，女儿负责财务收支兼职翻译解说，老公负责主外养家，儿子乖乖念书继承家业，家里的七大姑八大姨全是股东。
套现一起分红，分红再团购，散团变成了太太团，报社变成了旅行社，5千万的资本金变成了10个亿。
如此疯狂的套娃，就没有人管了吗？有，太多了，有且不仅有这样的投机者，法律法规不健全、建筑资质门槛低、暴力拆迁、小产权横行等等乱象丛生。
和现在的房地产市场比起来，我只能说，下期间。
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