房价压在年轻人身上，严重影响着我国的结婚率、生育率。
年，我国结婚登记人数跌破万对。年继续较少至万对，创下近17年里的新低。
中国的人口问题已经凸显，房价到了不得不严控的时候。
年下半年，房地产行业的三道红线政策出台。
在地产进入新一轮严控期后，房子越来越不好卖。
许多人从事地产营销工作多年，原本已做到经理级别，如今却有着被裁员、拿不到工资的忧虑。
他们若是做回普通员工，心里接受不了，转行又不知道该做什么，很是迷茫。
一些地方房价跌得很厉害。
有业主还没拿到房，房价已经比原来大打折扣，跑到售楼处哭闹。许多这样的视频在年被发到网上。
房地产业持续低靡，配套硬装退下火线，而软装行业顺势而上。
软装和房地产实际上有替代关系。
房价便宜了，或者说不用买房的人群多了，自然会有更多钱用在软装消费上。
此外，软装还便于更换，能跟随业主的经济实力、对更高生活品质的追求，不断更新换代。
软装热，已在全国范围内形成趋势。
其中，一线城市软装势不可挡，二、三线城市不可小觑。
作为提高生活品质的重要部分，以家具为代表的软装行业，在中国地产“房住不炒”的新时代，前景广阔。
“家居的晴雨表”房地产未来怎么发展？
先谈一谈地产的前景。
地产的兴衰，影响着家居行业。
要判断房地产的发展，得从人的本能说起。
想要延续基因是人类的一种本能，而想要摆脱风险和痛苦，是人类的另一种本能。
买房这件事，涉及这两种本能的对抗。
大家要生娃，首先要结婚。
而“结婚先得买房”的文化，又扎根在大多数人的心里。
所以，买房成了结婚的前提。
这样一来，要想拥有后代，自然就得先买房。
也就是说，人类延续基因的本能，其实保障了中国的房地产市场。
这么看，房地产商也如同白酒厂家一样，抓住了人类心里难以消除的某种欲望。
可买房是一件很苦的差事。
想结婚的都是年轻人，他们算一算自己的收入，即便不吃不喝，何时买得起当下的一套房？
就算东拼西凑，问父母要一点，向亲戚借一点，凑出了首付，贷款买下了一套房，立即就负债累累。
年轻人还没赚多少钱，就踏上了漫长的还债之路。要是在民企上班的话，还充满了不确定性。
这意味着自己不得不和舒适、自由作别，必须非常拼搏，必须听从上级的各种安排，不敢让自己每月的收入有差池。内卷是不是就这么来的？
总之，痛苦、恐惧油然而生。
而人都厌恶风险，想要摆脱痛苦，安全、舒适地生活。
所以，让一个二十多岁的年轻人买房，他在本能上是抗拒的。
这种抗拒，会抑制房地产市场。
那到底是“延续基因”的欲望强，还是“抗拒痛苦、风险”的本能强呢？
我想，在房价不贵的时候，后者不会那么强烈，因为痛苦和风险都还不算大。
此时，人们为了结婚，会络绎不绝地去买房。
而当房价高了，抗拒风险所引发的消极情绪，就越来越猛烈。
以至于，越来越多人宁愿不“延续基因”，也不想被高负债的恐惧笼罩，最终释怀地想：那我就索性不结了。
反应在数据上，我国的结婚登记人数在逐年下滑。
根据Choice数据，中国每年登记结婚的人数，自年达到万对的峰值后，不断下滑。
年为万对，在近23年中，仅仅高于、、年。
△中国历年结婚登记人数
那未来结婚人数会怎么发展呢？
这就看两点了。
一要看“结婚就要买房”的文化，是否会改变。
二要看，房价的走势。
如果“结婚就要买房”的文化依旧稳固，那么房价若不降，结婚登记人数还会继续下降。
我想，文化的改变是很慢的，所以要想提升结婚人数，还得降房价。
而且，如今已经到了不得不降房价的时候！
虽然过去10多年里，不断有人抱怨：“房价好高，肯定会跌！”。然而，房价就是一直在涨。
这是因为，那时候的结婚登记人数尚且可观。
可以看到，年~年中，我国的结婚登记人数都高于万对，处在比较高的水平。
高层自然觉得：既然结婚人数仍旧可观，说明大众的结婚意愿其实不低，那么当前房价还是可以接受的。
然而，年、年结婚登记人数继续下滑，跌破万对，进入了过去20多年中较低的区域，引起了对未来人口的紧张。
由此，结婚人数的问题不得不被重视起来。因为它关系着生育，关系着中国未来的国力！
解决的办法有两个。
一、通过文化宣传，改变大众心里“结婚就要买房”的观念。
二、抑制房价。
很好奇在未来，文化宣传会不会到来。从目前看，抑制房价是正在发生的事。
由此得出，房价总体上很难再涨了！
反过来想，如果房价继续走高，那么结婚人数还会接着降，很快就会跌破年的最低点万对！
这种局面显然是国家不愿看到的，由此，不让房价走高是必然之举。
顺便说一句，打击校外培训，其实也是为了提高结婚率、生育率。因为降低学生负担，就是在降低家长抚养孩子的负担，以此增加大众结婚、生育的意愿。
从国家打击校外培训的坚决来看，国家对结婚率、生育率的重视已经显露无疑。
房地产作为影响结婚、生育的重要因素，往后一定会被重点照看。
当然，照看的前提是不引发大的金融风险。
那么，在房价被抑制，并且会降低的预期下，会带来什么呢？
人们至少会维持买房的热情。在房价降低后，人们还会有更多钱投入在家装、家具、家电上。
可见，在“房价止涨、房住不炒”的时代下，家居市场进入了新的发展期！
拆解家居行业：硬装+软装
地产商负责买地、造房，最终把一套套房子卖给消费者。
通常，消费者从地产开发商拿到的是毛坯房。
家居行业就从毛坯房开始，里面涉及装修（硬装、软装）、家电、生活用品。
△毛坯房
毛坯房又称“初装修房”。
如果是没有一点装修的房子，那只是一个由建筑材料组成的“钢筋水泥盒子”，仅仅提供了一个相对密闭的空间，还算不上是“房子”。
房子不只是一个空间，起码还需要水、电、门等东西吧。
所以，在“钢筋水泥盒子”的基础上，添上必备的基础设施（比如：连接外部的水管，连接外部电箱的电路和插座，门，窗，护栏等）后，它就不再仅是一个“盒子”，有了“房”的属性，变成了“毛坯房”。
从平地到毛坯房，涉及建筑材料、房屋建设、房地产开发三个行业。
其实，毛坯房只要装好马桶、水槽、放一张床，就好住人了。
但住得不会舒服。
为了改善房屋的结构、功能、美观等，要在屋内添加装饰物。
这就是所谓的装修了。
装修就是对屋子进行装潢、修饰，可以分为硬装和软装。
两者的根本区别，在于安装的物件是否可移动。
不能移动的是硬装，能移动的便是软装。
或者说，把房子倒过来，固定不动着的是硬装，被万有引力拽下来的就是软装。
那么，硬装包含哪些呢？
墙面装饰：墙漆、墙纸、背景墙等。
地面装饰：地板、瓷砖等。
屋顶装饰：顶板、灯具等。
......
软装有哪些呢？
家具：沙发、衣柜、茶几、床、椅等。
室内装饰：挂画、摆件、植物等。
布艺：窗帘、地毯、抱枕、床上用品等。
......
上述是按东西能否移动区分的。
落到具体的产业分工上，硬装涉及装修材料公司和装修公司，而软装主要涉及家具公司。
先说硬装。
通常，消费者自己选购板材、管子、油漆、大理石等材料，由装修公司负责安装。
当然，也有让装修公司代为选购材料的。
上市公司中，装修料材公司有许多。
以瓷砖地板为例，市值较大的有：东鹏控股（瓷砖）、蒙娜丽莎（瓷砖）、大亚圣象（地板）等。
其他家用装修材料中，市值较大的有：东方雨虹（防水材料）、北新建材（石膏板）、坚朗五金（门窗五金）、伟星新材（管材）、兔宝宝（板材）等。
装修材料行业中，头部企业能够凭借质量、品牌和规模，形成竞争优势。
因为装修材料的使用时间较长，一旦坏了，维修起来特别麻烦。所以，许多消费者、装修公司想要选择质量好的装修材料，愿意为高质量买单。
而在判断产品好坏时，除了质量本身，品牌也是很重要的考虑因素。
由此，形成品牌、质量领先、有所规模的装修材料公司，能在竞争中拥有优势。
而装修公司主要有金螳螂等。
都说装修行业“水很深”，一个装修项目，可以不断分包给下家。
这主要是因为，装修服务的差异化很小，只要装修师傅能把瓷砖、地板铺平，墙刷平即可。
所以，装修行业竞争很激烈，业内企业难以构建起很厚的竞争壁垒。
可见，硬装环节，材料公司比装修公司更具吸引力。
现在，硬装环节正慢慢移交给地产商，消费者拿到的不再是毛坯房，而是已完成硬装的精装修房子。
硬装搞定后，下面就是软装了。
软装主要是家具部分：柜子、沙发、桌子、椅子、茶几、床等。
完成了软装，也就完成了装修。
接下来要购置家电，这就涉及家用电器行业了。
家电安装好，人就可以舒服地住进去了。
住进去后，要买洗衣粉、脸盆、衣架等等东西，这都属于生活用品了，这就扯更远了。
不过，生活用品也可称为“家居用品”，纳入家居的大范畴。
但房地产对生活用品的影响并不大。生活用品属于刚需，无论租房买房都需要。
而以家具为代表的软装行业，在房价受限之下，应该能够表现出更强的弹性。
所以，下面主要着重讲一讲软装行业。
软装行业前景广阔
装修市场呈现轻硬重软的情况。
也就是，装修时，消费者会投入更多精力在软装上。
一是因为，现在精装修越来越普及，硬装由地产商负责，不用消费者操心。
随着国内精装修政策的推广，地产商不断提升精装房比例。
根据奥维云网数据，和年两年精装房渗透率保持在32%左右，离发达国家近80%的精装率还有明显的提升空间。
在目前的精装体系下，地板、木门、橱柜等产品由地产商向厂家集采，比例达到95%以上。
这块业务属于装修材料公司的大宗业务，随着精装修比率的提到，规模将不断提升。
二是因为，硬装基本大同小异，花费很多心思，往往最后外观区别并不大。
毕竟，商品房里大多数的墙都是白色的，大多数的木地板都是棕色的，更别说管道、线路、石膏板这些了硬装部分了。
唯独差异化较大的，可能就是大理石、瓷砖这些了。
另外，普通消费者在第一次装修前，很少认真观察过或者选购过装饰材料，缺乏经验。而且，硬装要等装好了，才会有直观的观感，不容易提前判断出装修效果的好坏。
所以，普通消费者往往不敢贸然选择硬装材料，更会随大流，听从材料公司或者装修公司的建议。
而软装就不一样。
一方面，消费者在实体店内，就能对桌子、沙发等软装，有直观的判断。
然后根据喜好，挑选家具，不太受导购的影响。
所以，消费者会认为，通过精心挑选能选出别具一格的软装，不像面对硬装时那么茫然。
另一方面，光一张床，款式就层出不穷。
还有桌、椅、柜等一系列家具，整个选完非常累人。
由此可知，消费者是更重视软装的，起码会做更多的挑选。
谈到这里，硬装和软装的第一个区别就体现了：消费者对软装样式的差异更敏感。
换言之，硬装是一个差异化较小的行业，竞争更激烈，龙头企业主要靠品质、规模取胜。
而软装是一个差异化较大的行业，更好看、更有品牌、更会做营销的产品，更能打动消费者。
这也是为什么，有的软装公司都不生产家具，而是找代工厂，自己只要做好营销，就可以打开市场了。
典型的比如小米，它的床垫是找人代工的，但依旧可以卖得不错，全靠营销取胜。
软装就是可以靠品牌做起来，如果让小米投身硬装，比如管道、瓷砖试试？
软装和硬装的第二区别是：软装容易更换、升级。
出于易移动的特点，软装当然比硬装更容易更换。
问题是，消费者为何要换软装呢？
为了更舒适的生活！
软装体现出消费者的生活品味，也最影响一个家的舒适度。
许多人在刚买房时，出于财力有限，没有买最舒适的家具，而是选择了最实惠的。
等到有钱了，自然想要更换家具。
有的还会购买字画、艺术品等软装，不停留于舒适，开始考虑高雅。
或者是，有些人过去不太在意家具的舒适度，现在注意起来了。这也会促成家具的更换。
总之，人会不断追求更好的居住体验，这是对家具等软装不断消费的最大保障！
从这个角度看，软装其实不太受房地产销量的影响。
甚至在商品房普及到一定程度后，每年房屋销售量趋于稳定，而置换家具的需求会不断增长。
因为人会追求更好地生活品质，而更好地沙发、更好的床，就是提升生活品质最直接有效的方式。
这也构成了未来中国的家具等软装市场会不断增长的重要原因。
定制家具怎么看？
家具行业里，有一个特殊的细分领域：定制家具。
定制家具一般指的是各种柜子的定制，包括橱柜、衣柜、书柜、浴室柜等。
△定制家居企业的常见产品分类
A股定制家具企业有9家，按市值排名分别是：欧派家具、索菲亚、志邦家居、尚品宅配、金牌橱柜、好莱客、我乐家居、皮阿诺、顶固集创。
通过对比，能够发现业内企业的优秀之处。
1、毛利率稳定
定制家具行业发展至今，竞争激烈十分激烈。
激烈的竞争往往导致毛利率下降。
如果你有的产品，别人也能做出来，竞争就会加剧，结果就是降价或者不敢涨价。
所以，若一家定制家具公司能维持住毛利率水平，甚至能提高，这往往表明它的产品跟别人的不同，或者它的成本管控能力更强。
A股的定制家具公司里，索菲亚和志邦家具的毛利率比较稳定，而我乐家居有提升的趋势。
2、设计好
家家户户之间，软装的区别会比硬装大很多，尤其是现在地产商统一设计的精装修房子越来越多。
所以，软装设计很重要。
软装能展示出与别家的差异，并且能根据业主的需求来调整，满足精神需求和功能需求。
软装设计，既要注重色彩、风格等外在美观性，也要注重舒适、结构等内在的功能性。
定制家具虽然也不能移动，但由于属于家具，归为软装。
设计优秀的定制家具，在行业中自然能脱颖而出。
A股的定制家具公司中，我乐家居较为注重设计。
创始人将“原创设计”作为公司的经营理念，要求公司的设计团队必须完全原创，不能抄袭。
或许是不满意过去的设计团队，今年12月，我乐解散了原来的设计团队“OLO”，成立了新的设计团队“ODC”。
由此可看出公司在原创设计上的决心。不过，新设计团队能否出成果，尚且未知。
此外，行业抄袭是另一个问题。
一家公司设计出了好看的样式，容易被业内其他公司剽窃。
这会让一家注重设计的定制家具公司的竞争力，大打折扣。
而专利保护一方面不好鉴定，一方面还不完善。
所以，抄袭会对注重设计的公司，带来比较大的麻烦。
但不管怎么说，创造性的外观设计是重要的，尤其在定制家具的高端市场。
3、产品全面
软装需在硬装设计的基础上，进行设计。
如果不能恰到好处的将硬装与软装结合，两者之间就会产生冲突感。
此外，软装中又包含许多品类，定制家具只是一类，还有桌子、沙发等。
现在虽然有“全屋定制”的说法，但通常只是定制全屋的各种柜子。
许多追求美观的消费者，自然想要定制家具公司，除了设计柜子外，也把其他家具也一同设计好，这样好让屋内的风格统一协调。
有的消费者甚至定制家具公司，把硬装也包了。这样风格就更统一了。
而那些产品丰富的定制家具公司，便能满足这类消费者的需求。
A股中越来越多定制家具企业开始延伸产品边界。
欧派家居首当其冲，也是定制家具的龙头。
它不仅从柜子延伸到了沙发、桌子等软装，部分地区还能提供硬装服务。
一个品类做好了，延伸到关联很近的品类，是自然而可行的提升收入规模的方式。
但品类越多，也越考验公司的整合能力。
多元化的路并不容易。
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